By Don Weinland in Hong Kong
Financial Times 2019年2月19日
内容摘要：
大型房地产企业通过囤积竞争对手的不良贷款，加速产业整合。
房地产开发商发现了一种适用于中国市场的新玩法：大量买进竞争对手的不良贷款。
房地产市场是中国经济的关键组成部分：之前几座大城市的房地产成交量和成交价的下降，已经引起了多方关于市场会继续走低的担忧，尤其是在经济增速继续放缓的可能性下。来自瑞银的一项研究表明，虽然目前货币政策在逐渐宽松，国内市场对于房屋的需求依旧在减弱。
中国经济的下行导致了不良债务的出售刷新历史记录：在过去一年中，不良资产投资者共买入了价值1.75万亿人民币(约合2,590亿美元)的不良贷款，是将近二十年中的最高记录。
而在这些大量的债务中，房地产抵押贷款已经成为了不良资产市场中的热销产品，其价格往往远超由其他资产进行担保的贷款。房地产开发商们已经成为中国负债率最高的企业，将有约3,850亿的债券在2019年到期。
一些大型开发商想要借此机会，通过承接同行企业不良债务的办法促进产业整合。
“当我们购买小型开发商的不良债务时，我们经常被要求接手其整个公司。而这正是促进产业整合因素之一。”帕拉丁资本管理公司的Khoon Ng说到，他隶属于中国销量最高的房企碧桂园，是该房地产公司下属投资公司的CEO。
作为中国最大房企旗下的不良债务投资机构，帕拉丁负责管理多支基金，拥有280名左右的员工。最近，该公司还和地产投资机构基汇资本(Gaw Capital)一起成立了一支10亿美元规模的新基金。
帕拉丁从两年前开始购入房地产不良债务，通常以大幅折扣的价格买入，重振深陷困境的房地产项目，然后再卖给母公司碧桂园或者其他的开发商。“对于这些开发商来说，这是另一种买地的方式，不过我们已经帮他们完成了那些苦活。”
其他的投资者也正在跟随。在12月，美国私募股权投资集团华平投资，表示他们已与翰德集团达成协议，将投入最高可达50亿美元的资金用于不良房地产债务项目的投资。翰德集团是一家位于北京的公司，拥有庞大的房地产开发部门。
同时，另一大型地产开发商，中国万科集团也已经与中国工商银行达成合作，共同成立一支专注于房地产不良债务的基金。
这一投资主题已经成为了一股推动地产行业整合的主要力量。尤其是在黄金地段的拍卖价格持续高企的当下，投资者能够借助中小开发商破产的机会，以较低成本购入此类资产。
来自香港晨星资讯的分析师PhillipZhong也表示，“在经济下行的时候，相比于在土地市场进行交易，从小型开发商处买入或许更有利。”
Ng先生表示，现在中国有差不多9万家地产开发公司，但是前一百名的销售额却占据了总量的三分之二。开发商的数量在未来会有明显的下降，并且推测在之后的几年中，百强房企将能够控制大部分市场。
但是，法国巴黎银行资产管理公司的新兴市场公司债部门负责人Alaa Bushehri认为，大型开发商需要较长的时间才能够找到符合他们商业模型的中小型项目。产业整合的进程在推进，但这个过程将会较为缓慢。
【鼎一思享】
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