作者：DCL
1.北京写字楼市场
1.1 北京写字楼市场概况
经历了超过30年的发展，北京写字楼市场已成为拥有巨大存量的庞大体系，由过去的简单存量增长演化为更加多元、复杂的新趋势。
图1：北京商务区分布示意
资料来源：Savills
如今，北京的甲级写字楼存量达到12,890,340m2，并形成了包含金融街、CBD、中关村的核心商务区，包含CBD周边、东长安街、东二环、燕莎、望京、亚奥的次核心商务区，以及包含丽泽、通州运河的新兴商务区的格局。
北京的各商务区分成三个阶梯，具有明显的标签特征，第一阶梯核心商务区中，世界500强企业集中于CBD，全国各金融机构总部集中于金融街，中关村依托高校是IT企业的集中地；第二阶梯次核心商务区中，东长安街和燕莎是最早的两个商务区，靠近使馆，是外资最先进入中国的区域，东二环是大中型国有企业聚集地。望京和亚奥均为新兴区域，但都已发展成熟；第三阶梯新兴商务区，丽泽和通州运河新区处于发展和建设阶段，入驻企业较少，主要承接市区企业的外溢需求。
1.2 北京四季度市场情况
（一）整体情况
截至2020年四季度，北京全市甲级写字楼存量为1,289万平方米。2020年全年新增供应649,464平方米，新增供应集中在CBD、丽泽及东二环地区。
受疫情以及经济增速换挡的影响，北京写字楼市场景气程度延续数个季度持续下滑，除个别商圈外，绝大部分商务区租金水平继续下滑，空置率继续提升。
从租金水平看，金融街遥遥领先其他商务区，达到641元/m2/月（21.37元/m2/天），而CBD区域的平均租金已经被中关村超越。此外，亚奥区域租金水平已经接近甚至超过核心商务区。
从空置率来看，金融街和中关村维持较低空置率，分别是3.2%和4.8%，核心商务区的吸引力和抗风险能力突显。新兴商务区丽泽区域正在逐步去化空置面积，该新兴商务区租赁较为活跃，但整体空置率仍高达57.2%。
（二）租赁客户分类
考察租赁成交数据，不同行业对突发事件的抗压能力不同，其租赁需求也因疫情的影响而出现分化。基于2020年全年的市场成交情况，信息技术（32.7%）、金融类（23.4%）企业占据了写字楼市场承租面积的头两名。除此之外，专业服务、房地产、健康医疗等行业的需求保持稳定，亦占据一定市场份额。其他行业的租赁需求相对比较有限，分布较为均匀。
成交区域而言，2020年核心商务区CBD以及新兴商务区丽泽的租赁成交表现最为活跃。由于CBD以及丽泽区域在2020年迎来大体量供应，可以为租户提供充足的选址空间，因此成为企业新租、扩租、搬迁等行为的首选。望京及亚奥等商务区在2020年表现相对稳定，正逐步去化空置面积。其他商务区缺乏新增供应，市场活跃度相对较低。
此外，从企业背景来看，北京写字楼租赁成交仍以内资租户为绝对主导，内资企业在2020年内所承租面积的比重约为84.7%，外资及合资租户的承租面积占比约为15.3%。
1.3 未来供应和发展
2020年全年，北京甲级写字楼新增供应量约65万平方米。2021年期间，预计将有超过130万平方米的甲级写字楼新项目入市，而主要的新增供应区域则集中在CBD中服地块、丽泽以及东二环这三个商务区。其中CBD中服地块将在2021年交付21.3万平方米，丽泽将在2021年交付75.9万平方米，东二环将在2021年交付5.6万平方米。
租赁需求的放缓叠加供应的集中放量将会给北京写字楼市场带来更大的压力。
未来四年，主要的供应将会集中在CBD、丽泽以及通州。丽泽和通州因其处于大规模的新建发展阶段，供应量大。值得一提的是处于核心商务区的CBD，因其中服地块的开发建设，未来数年将会有大量写字楼供应入市。
2.北京商务园区市场
（一）商务园区历史沿革及其与写字楼差异分析
商务园区 (又称工业园区、产业园区)是为了工业发展专门规划出的一片区域，包含办公楼，研发中心和轻工业（不含重工业）。大部分商务园区建设在工业用地或研发用地上，部分商务园区，尤其是大规模的商务园区，为了更好的规划和商业支持，会选择建立在混合用地上。
商务园区发展类似写字楼，也是随着中国经济的发展，历经数个发展阶段。
而商务园区和写字楼在行业定位、土地类别、地理位置、建设目的、目标功能、税收优惠、硬件设施等方便均有不少差异。
表3：商务园区和写字楼区别
资料来源：戴德梁行
（二）北京商务园区分布及各园区现状
截至2020年上半年，北京商务园区存量为19,108,426m2。从2019年下半年到2020年上半年，北京新增商务园区供应量是816,818m2，预计到2025年还将供应超过3,890,823m2。截至2020年上半年，商务园区平均租金是146.5元/m2/月（4.88元/m2/天），继续下降；平均空置率18.5%，继续升高。
目前北京主要商务园区包括城区商务园区、中关村、望京-酒仙桥、昌平、顺义、上地、石景山、丰台、亦庄-大兴这9个区域。其中从规模看，亦庄-大兴面积最大，占全市存量的21.7%，其次是丰台和上地，分别占18.4%和17%，三者总存量超过全市存量的57.1%。
各商务园区比较，租金水平最高的是中关村，达到265.6元/m2/月（8.85元/m2/天），空置率4.5%，在所有商务园区中最低，该区域IT企业集中，需求旺盛。其次是望京-酒仙桥区域和上地区域，平均租金水平均超过200元/m2/月（6.7元/m2/天），空置率也表现良好，分别是14.2%和10.6%。
（三）未来供应及发展
从供应端看，2019年下半年至2020年上半年，北京商务园区市场共有九个项目入市。其中，顺义板块迎来37.2万平方米的新增供应，占总新增供应的45.5%。
2020年下半年，北京商务园区有约40.9万平方米的供应，主要集中在上地商圈，占下半年计划总未来供应的69.2%。受新冠肺炎疫情影响，部分原定于2020年计划入市的项目决定推迟入市。截至2021年底，北京商务园区仍将有98.8万平方米的新增供应竣工交付。其中，丰台、上地、石景山和望京-酒仙桥商圈均有超10万平方米的项目入市。
未来5年，北京商务园区总供应量将达到389万方，其中2021~2023年每年供应量均将超过100万方。2024年以后供应量逐步减少，市场开始消化。供应量最大的区域是上地和亦庄-大兴，分别达到总供应量的29.1%和25.5%。
3.北京大宗交易市场
根据CBRE统计，2020年全年，北京总计大宗交易有38宗，总交易金额633.6亿，其中办公及工业（商务园区）类共27宗，总交易金额522亿；商业共10宗，总交易金额107.6亿，酒店及公寓类1宗，总交易金额4亿。
尽管受到新冠疫情影响，北京2020年大宗交易市场仍然较为活跃，交易总额达633.6亿，是历史第二高，仅次于2019年。
4.上海写字楼市场
4.1 上海写字楼市场概况
相对北京的商务区分布情况，上海的商务区数量多，区位分散，发展相对均衡，且租户特征和区位特征亦不如北京的商务区明显。
上海写字楼市与北京类似，根据区位和租金水平，也可以分成三个大类，其中第一阶梯中央商务区，包括陆家嘴、淮海中路以及南京中路等3个商务区；第二阶梯次级商务区，包括竹园、老黄浦、南黄浦、徐家汇、虹桥、北站、北外滩、董家渡（未来）等共8个商务区；第三阶梯非核心商务区，包括东外滩、五角场、长风、真如、徐汇滨江、大虹桥、闵行、花木、世博、后滩、前滩等共11个商务区。
中央商务区的三个区域各有特色，陆家嘴是金融业聚集地，70%租户来自金融业；南京西路商业氛围浓厚，外资较集中；淮海中路以专业服务业为主，品质较高。次级商务区发展较为成熟，供应量较少。非核心商务区均有大量的规划和供应，并且有政策的支持与倾斜，未来发展潜力较大。
4.2 上海四季度市场情况
2020年上海甲级写字楼新增68.49万平方米；净吸纳量64.79万平方米，同比下降4.3%；平均有效租金7.3元/平方米/天，同比下降7%；平均空置率16.8%，同比下降0.6%。
上海的写字楼市场，无论是租赁还是交易，一直以来较为活跃，但写字楼需求同经济增长呈正相关，由于金融去杠杆周期叠加新冠疫情，2020年上海写字楼市场延续2019年度的疲软状态，整体空置率维持高位，租金水平亦继续下探。
四季度上海有三个新项目交付入市，均位于浦东，合计为市场增加近47.4万平方米新增供应。新项目预租情况较好，因而对全市空置率影响不大。
2020年全年上海写字楼以价换量效果显著，下半年需求回暖明显，全市平均空置率实现同比微降，全年空置率16.8%，环比下降0.1%。
2020年是上海写字楼市场的挑战之年，写字楼市场的空置率持续走高，其中核心商务区空置水平创近十年新高。随着未来三年供应高峰的来临，预计空置率将继续上行，租金也将继续下跌，目前全市写字楼的平均租金已跌至过去八年新低。
4.3 未来供应和发展
上海的城市发展和扩张是点状式，存在多个城市副中心，并非以环线作为唯一划分依据，商务区的发展亦遵循此规律。过去十年间非核心商务区甲级写字楼存量占比持续扩大，且预计三年后这一比例还将上升。
未来三年（从2021年到2023年）上海甲级写字楼市场每年的供应量均将超过100万方，2021年更是接近150万方，写字楼的吸纳虽然有所提升，但较供应仍差距较大。预计到2023年，上海写字楼的整体空置率仍将上升，将会达到23%，平均租金水平继续下滑，预计将会跌至6.8元/平方米/天。
5.上海商务园区市场
（一）上海商务园区分布
上海市目前共有张江、漕河泾、杨浦、金桥、临港浦江、临空、市北、陆家嘴软件园、康桥、长风共10个产业园区。全市目前存量面积10,237,447m2，其中张江和漕河泾占比最高，分别为27%和19%，这两个商务园区也是目前发展最好、入驻企业最为优质的商务园区。杨浦、金桥、临港浦江面积占比在10~13%之间，规模次之；临空和市北分别是8%和6%，规模再次之；陆家嘴软件园、康桥和长风规模最小，均在2%以下。
（二）上海商务园区租金水平和空置率
截至2020年四季度，上海商务园区存量10,237,447平方米，本年度新增供应604,187平方米，平均租金4.4元/平方米/天，整体空置率16.78%，本年度吸纳量652,678平方米。
从租金来看，张江、漕河泾、杨浦、临空、陆家嘴软件园、长风均较高，平均达到4.8元/m2/天；从空置率来看，漕河泾和康桥最低，分别是4.8%和4.7%。考虑到漕河泾的规模，其表现可谓遥遥领先其它各商务园区，建议对漕河泾商务园区重点关注。从空置率来看，金桥最高，达到35.7%，表明其供应量过剩。
（三）上海商务园区供应及未来发展
从供应端看， 2020年全年上海共计有9个项目入市，为上海商务园区市场带来了604,187平方米的新增供应。其中，位于金桥板块的浦发大楼在四季度入市。
从需求端看，虽然新冠疫情在国内已经得到良好控制，然而疫情对市场的影响仍未消退。不少业主为维持出租率或缩短楼宇面积空置期，相应地调整租金，平均成交租金维持在4.4元/m2/天。
预计从2021年至2024年，上海商务园区将新增供应206万平方米，其中2021将达到113万方，2022年30.2万方，2023年60.3万方，2024年2.6万方。 所以2021年仍将是上海商务园区的一个供应高峰，但之后年供应量会减少，尽管存量较大，但市场将会逐步消化。
6.上海大宗交易市场
根据Savills和高力国际统计数据，2020年全年，上海大宗交易总共63宗，总成交金额691.6亿，其中办公及综合体交易共33宗，总金额达499.2亿；工业/商务园区交易共15宗，总交易金额99.2亿；商业交易共9宗，总交易金额42亿元；酒店/公寓交易共6宗，总交易金额51.3亿。从全年大宗交易数据来看，办公无疑是整个交易市场里面最重要的品类，全年交易金额499.2亿，占总成交金额的72.2%；交易32宗，占总交易宗数的52.4%。其次是商务园区/工业，成交金额99.2亿，占总成交额14.3%。写字楼和商务园区/工业交易金额合计占所有大宗交易金额的86.5%，占据绝对主导地位。
从交易用途来看，2020年自用型交易达到30宗，交易金额达332.5亿，自用型交易额占总交易金额的48.1%，创历史新高。从交易主体来看，境外买家总成交金额133.1亿，占总成交金额19.2%。这两个数据上海均低于北京，这也是多年来首次出现外资买家在北京的物业投资超过上海。
7.结论和投资建议
本次研究报告主要考察2020年全年，北京和上海的写字楼、商务园区以及大宗交易市场。可以看出，两地市场共性与差异并存，此处对两地市场做整体的研究和比较：
（1）从大宗交易数量和金额来看，写字楼仍是最重要的交易品类。
（2）北京和上海是写字楼交易的核心市场，未来写字楼投资仍应集中于这两个城市。目前，北京写字楼整体的租金回报和空置率表现均优于上海，且未来三年内上海写字楼的供应量上升导致去化压力更大。
2020年伴随着经济换挡和疫情影响，叠加写字楼和商务园区的大量供应，北京和上海市场租金水平都创历史新低，空置率创历史新高，物业持有人面临经营和负债的多重压力。但是未来随着写字楼和商务园区供应高峰期过去，以及疫情的结束，预计市场将会随着预期的回升逐步好转。而北京和上海的写字楼以及商务园区市场不断出现的特殊机遇投资机会，亦值得投资者持续保持关注。
（3）北京和上海的商务园区租金及空置率表现相当，未来供应量也都较大，内部区域分化明显，因此在投资过程中应保持相对谨慎，重点关注空置率较低的区域。