鼎一思享 | 北京、上海2024年上半年写字楼、商务园区及大宗交易市场研究报告

为敏锐地发掘和捕捉核心区域重点关注资产品类的潜在投资机会，鼎一团队定期跟踪、整理与分析相关市场信息，加深对市场趋势的认知，也为基金项目投资提供有力的研判依据。

本报告将主要对北京和上海两地2024年上半年写字楼市场、商务园区市场整体情况以及值得关注的大宗交易情况进行跟踪，并对两地未来市场供需情况及变化趋势进行了分析。总体上看，市场仍在筑底阶段，部分资产类型表现较为亮眼，未来仍是机遇与挑战并存。

资料来源：高力国际

二季度北京写字楼市场无新增供应入市，受到部分企业搬迁整合影响，多个优质自用项目本季度面向市场导致总存量上升。二季度市场录得6万平方米净吸纳量，其中5.4万平方米来自于原自用项目进入市场后的租赁去化。去除这部分影响后，存量项目去化6,000平方米。虽然净吸纳量持续回暖，但新增需求依旧不足，需求类型以搬迁整合类为主。上半年市场累计去化8.5万平方米，已经达到2023年全年净吸纳量，但并未恢复至疫情前平均水平，主要成交活跃的区域集中在中关村、亚奥、望京-酒仙桥和丽泽市场。

新增需求不足导致市场价格竞争愈发激烈，二季度市场净有效租金继续下跌，环比下降5.0%达到276.9元/平米/月（9.1元/平米/天），上半年累计下降7.7%。受到区域内头部互联网科技企业搬迁至自建总部释放大量面积进入市场的影响，二季度望京-酒仙桥市场租金录得最大降幅。

受到多个存量项目进入市场的影响，本季度空置率小幅上涨至20.6%。至此，除中关村、CBD和金融街，其余市场空置率均突破了20%。由于部分新增供应的延期，及下半年预计入市项目的良好预租，在存量项目需求持续回暖的背景下，预计年末市场空置率不会出现较大幅度的波动。

 

1.1.2 区域市场情况

在租赁活跃度和成交量均出现大幅改善的情况下，市场租金降幅却正在逐步加大，市场持续为“量”增“价”跌。二季度甲级写字楼市场的租金环比降幅达到5%，是自2018年开始的本轮租金下行周期以来最大的单季降幅。各个子市场租金均出现明显下调，望京区域调整幅度最大，环比下降 10.8%。

另外，由于大型企业大规模退租现象较去年同期有所减缓，上半年全市净吸纳量同比小幅回升。受益于个别大面积需求的落位，部分子市场去化情况有所改善，其中CBD空置率在连续多个季度上升后首次下降。金融街、东二环、望京、亚奥区域受企业整合至自用楼宇、缩面积或迁出所带来的退租影响，空置率出现不同程度增幅。

 

1.1.3 租赁客户分类

2024年上半年北京写字楼市场新租需求复苏进程缓慢，尽管二季度新租交易总面积环比提升30%，但上半年整体的新租交易数量和总面积同比分别下降15%和8%。新租交易中，依然有超七成的活动来自于搬迁，租户以迁往同区或邻近子市场为主，而CBD、望京、中关村、亚奥及丽泽等区域成为换租需求的主要承接地。扩租需求未见改善，租户保守谨慎态度持续。

从行业看，TMT企业新租需求有所增加，主要由软件开发、大数据及电信通讯类需求驱动（25%）；金融行业相对稳健，其中基金、金融科技等需求微增，但保险、证券需求放缓（26%）；专业服务业的律所、咨询类企业升级换迁活动持续（8%），需求主要落位在区位和配套较为完善的核心商务区；新能源、水电等公共事业类（6%），以及消费品制造业（9%）租户升级需求稳健。

 

1.2 未来供应

2024年北京甲级写字楼市场新增供应主要集中在下半年，全年新增供应总量约17万平方米，主要集中在中关村和丽泽市场。未来三年甲级写字楼市场年均供应量50万平方米。

2025-2026年新增供应量将逐年上涨，其中2026年预计迎来新一波供应高峰，年度供应量达到100万平方米。预计全市空置率仍将维持在相对高位，租金水平因高空置和租赁需求减弱而持续承压。

2. 北京商务园区市场

2.1 北京商务园区分布及现状

截至2024年二季度末，北京商务园区总存量为1423万平方米。子市场共6个：上地、望京-酒仙桥、通惠河传媒走廊为成熟产业园子市场；丰台、北清路、北京经济开发区（亦庄）为新兴产业园子市场。

图2：北京各商务园区分布

资料来源：高力国际

2024年上半年北京商务园区市场累计去化4.7万平方米，相较于去年同期需求端出现回暖迹象。其中，主要市场的新增需求集中在上地市场，二季度录得6万平方米的净吸纳量，已经连续三个季度实现去化，累计净吸纳量达到了18万平方米。

新增需求不足导致市场租金继续下探，二季度市场净有效租金环比下降2.9%至114.1元/平米/月（3.74元/平米/天），同比下降6.5%。大部分子市场租金出现不同程度的下调，对于存量租户的价格竞争愈发激烈。二季度空置率基本持平，维持在20.6%。上地市场二季度空置率继续下降2.2个百分点至25.4%，上半年累计下降8.6%。若下半年新增供应如期入市，高供应压力将持续推高市场空置水平。

各商务园区子市场比较而言，租金水平最高的是上地，达到146.8元/平米/月（4.81元/平米/天），空置率在二季度环比下降2.2%至25.4%。其次是望京-酒仙桥区域，平均租金138.4元/平米/月（4.54元/平米/天），空置率环比上涨2.7%至23.9%。之后是北清路区域，平均租金118.2元/平米/月（3.88元/平米/天），空置率14.7%。其中上地、望京及酒仙桥区域由于腾退面积增加以及新租放缓，各业主继续加大租金降幅以刺激市场需求。其他子市场中，经开区、丰台、北清路在去化压力下租金均有小幅下调。

从成交行业来看，头部互联网企业面积调整的影响逐渐减弱，行业需求排名前三的TMT、医药及生命健康和能源及公共事业分别占新租面积的31%、28%和16%。尽管TMT表现活跃，但新租活动超7成来自项目或子市场之间的搬迁置换需求，对整体市场的去化贡献有限。医药研发企业二季度面积缩减、腾退或搬迁现象也有所增加。能源化工类国央企的升级搬迁扩租对本季净吸纳量贡献较大。

2.2 未来供应及发展

部分项目延期导致2024年北京商务园区新增供应将在下半年集中入市，预计全年供应量为64万平方米。2024年至2026年，北京商务园区市场的新增供应量将达到148万平方米，年均新增供应49万平方米，主要集中在北清路和上地市场。市场的空置压力将伴随新项目入市不断加大，区域内新项目为了锁定主力租户将为众多有大面积需求的企业租户提供更具性价比的产业办公空间。

3. 北京大宗交易市场

根据市场数据，2024年上半年北京总计大宗交易20宗，总交易金额281.44亿，其中办公及综合体共8宗，总交易金额179.66亿；商务园区及工业共4宗，总交易金额61.96亿；零售商业共3宗，总交易金额10.4亿；酒店及公寓类5宗，总交易金额29.42亿。

考察具体交易数据，2024年上半年北京办公及综合体类资产交易共计8宗，占总交易数量的40%；成交金额共计179.66亿，占总成交金额的63.8%。商务园区/工业类交易4宗，占比为20%，成交金额61.96亿，占比为22%。办公类资产交易金额占总大宗交易金额的85.9%，仍为最主力的交易品类。其次，酒店及公寓类资产的交易持续活跃，上半年成交5宗，占比为25%，成交金额29.42亿，占比为10.5%。

从投资者类型来看，上半年境内投资人为市场主力买家，其交易宗数达到11宗，占总交易宗数55%；交易金额达139.99亿，占总交易金额49.7%。而自用型买家的决策越发谨慎挑剔，但对优质法拍项目保持重点关注，上半年交易宗数7宗，占比35%，交易金额93.35亿，占总交易金额33.2%。境外投资者仍持观望态度，仅录得2宗核心资产成交，总交易金额48.1亿，占比17.1%。

在优质可售资产数量增加和资产价格持续下行等因素推动下，北京核心区域优质商办资产上半年交易量明显增加。而优质产业园区和公寓品类由于租赁基本面相对稳定且受到REITS利好覆盖，持续受到投资者青睐。未来买卖双方价格预期差将逐步收窄，加之更多高性价比资产投放到市场上，预计将加速交易落地。

另外，在经济增速放缓以及房地产行业持续下行的背景下，涉房法拍数量金额将继续保持高位，法拍房日益成为风险承受能力较高的投资者获取高性价比优质资产的常用渠道。

4. 上海写字楼市场

4.1 上海2024年上半年市场情况

4.1.1 整体情况

截至2024年二季度末，上海甲级写字楼存量1,937万平方米，其中中央商务区472万平方米，次级商务区732万平方米，非核心商务区733万平方米。

图3：上海写字楼市场版图

资料来源：Savills

上半年上海甲级写字楼新增供应101万平方米，净吸纳量48.7万平方米，上半年净吸纳量已达到2023全年的75%。其中，二季度新增供应37.4万平方米，净吸纳量18.6万平方米。二季度末的市场净有效租金为195.2元/平米/月（6.4元/平米/天），环比下降3.4%；平均空置率22.3%，环比上升0.6%，整体市场未见明显回暖迹象。

4.1.2 区域市场情况

在新增供应持续入市的情况下，上半年上海甲级写字楼市场整体租金下降趋势依然存在，大多数子市场板块的租金均有不同程度下调。二季度中央商务区平均净有效租金为271.5元/平米/月，环比下降2.1%，空置率环比上升0.5%至11.7%；次级商务区平均租金192.2元/平米/月，环比下降2.8%，空置率21.7%；非核心商务区平均租金146.4元/平米/月，环比下降4.9%，空置率29.7%。

4.1.3 租赁客户分类

租赁成交方面，上半年上海写字楼市场主力需求为消费品制造业（19%），其中主要受汽车及其上下游企业租赁需求带动，其次为快消及3C产品；金融业（16%）位居第二，主要以非银金融、证券、保险的租赁需求为主；第三位为TMT（15%），系统开发和电商需求较为积极；专业服务业（10%）位居第四，其中律所、广告、和咨询相关企业的租赁需求相对活跃。另外，消费服务业特别是教育类企业的租赁需求提升明显。第三方办公运营、交运仓储需求较往年而言，需求呈现收缩态势。企业性质及交易类型来看，内资机构占比超过六成。

区位表现来看，虹桥商务区受多家汽车企业搬迁需求带动，租赁活跃度较往年明显提升；徐汇滨江子市场中，消费服务业（教育）为需求主力；真如子市场去化表现稳定，TMT相对活跃；虹桥子市场需求稳中有升，主要来自消费品制造业及电商；前滩子市场去化则主要来自金融业及工业制造业企业的大面积成交。

4.2 未来供应

2024-2026年上海写字楼市场预计年均新增供应超过120万平方米，共计约有365万平方米新增供应入市。2024年全市场新增供应将出现小高峰，规模将达到175万平方米，下半年会有74万平方米新增供应入市，其中70%的面积位于非核心商务区。

从商务区层级来看，未来3年内中央商务区新增供应逐年下降，次级商务区新增供应相对有限，非核心商务区新增供应上升明显。市场供应长期保持放量状态，预期空置率仍将维持高位。

5. 上海商务园区市场

5.1 上海商务园区分布及现状

上海目前拥有张江、漕河泾、杨浦、金桥、临港浦江、临空、市北、陆家嘴软件园、周浦康桥、御桥、长风共11个商务园区板块。

图4：上海全市各商务园区分布图

资料来源：戴德梁行

截至2024年二季度末，全市存量1310.3万平方米，其中张江和漕河泾占比最高，分别为29%和20%。杨浦、金桥、临港浦江、临空、市北、周浦康桥面积占比在5%~16%之间，规模上属于第二梯队；陆家嘴软件园、长风、御桥规模最小，均不超过2%。

供应方面，上半年上海商务园区市场新增供应58.7万平方米。二季度内上海商务园区市场共有5个新增供应项目入市，共计46.8万平方米，近八成新增供应面积集中在张江板块。

需求方面，2024年二季度，上海商务园区市场录得14.6万平方米的净吸纳量。从成交行业来看，以科技创新为核心的新质生产力需求逐渐成为主流。其中，TMT企业的租赁需求在季内较为活跃，包括互联网，芯片，新能源汽车及其相关产业链，如小鹏汽车落址张江、麦格纳汽车技术落址临空、问界汽车和奔驰落址金桥。同时，硬科技投资回暖带动半导体行业延续旺盛需求态势并在张江、金桥板块积极搬迁租赁。另外，生命科学、专业服务业、商贸等行业公司租赁需求有所提升。整体来看，搬迁和续租仍是最主要的租赁成交类型。

就租金和空置率而言，大多数子市场租金均有所下滑，二季度全市商务园区平均租金为134.2元/平米/月（ 4.4元/平米/天），环比下跌0.96%；全市平均空置率升至23.89%，环比上涨1%。

对比各子市场表现，张江中区科学之门项目群迎来集中交付，叠加加速产业发展政策，带动企业积极搬迁升级，特别是多类型的芯片设计、AI相关企业。但同时也带来较大的去化压力并加剧板块内项目竞争，多个项目采取大幅提高免租期的策略，致使有效租金下降明显。作为金色中环重要区位，金桥板块同样在上半年迎来多个重点项目入市，吸引汽车、智能制造等优势产业入驻。漕河泾板块持续深耕TMT行业，录得相关人工智能、软件开发及游戏类企业需求，同时汽车、快消品等需求亦有所增长，板块空置率稳步下降。

5.2 未来供应及发展

2024年下半年上海商务园区市场将提供近160万平方米的新增供应，全年新增供应超过200万平方米，供应量创历史新高的同时，预计租金将继续承压。

预计2024年至2026年将有年均超过100万平方米的供应陆续入市，共计312万平方米新增面积，其中张江和金桥板块占比超过一半。

6. 上海大宗交易市场

根据市场数据，2024年上半年上海大宗交易共53宗，总成交金额401.08亿，其中办公及综合体交易共33宗，总交易金额244.8亿；商务园区及工业交易共5宗，总交易金额29.24亿；零售商业交易5宗，总交易金额59.82亿元；酒店/公寓交易共10宗，总交易金额67.22亿。

考察具体交易数据，2024年上半年上海办公及综合体类在总成交金额及交易宗数的占比均为最大，其总交易金额244.8亿，占总成交金额比例61%；交易宗数33宗，占总交易宗数比例61.8%。商务园区/工业类交易宗数5宗，占比为10.9%，其总成交金额29.24亿，占比为7.3%。办公类资产的交易金额占总大宗交易金额的68.3%，仍占据绝对主导地位。而酒店及公寓品类受关注度持续提高，上半年交易宗数10宗，占比16.4%，总交易金额67.22亿，占比16.8%。

从投资者类型来看，2024年上半年上海企业买家占据半壁江山，多为自用加投资属性，其交易宗数达到32宗，占总交易宗数60.4%；交易金额达203.43亿，占总交易金额50.7%。以个人及政府飞地买家为代表的新兴投资者热情持续高涨，而地产公司、机构投资者与地产基金等传统投资者则呈现出较为谨慎的投资情绪，主要投放集中在长租公寓、酒店及零售物业等与当下消费复苏相关的资产类型。其中，境内投资人交易宗数18宗，占比34%，交易金额131.41亿，占比32.8%。境外投资人交易宗数3宗，占比5.7%，交易金额66.24亿，占比16.5%。

上半年，上海大宗物业投资市场情绪仍在缓慢修复，资产价格步入磨底阶段，核心资产投资吸引力愈发凸显。非传统机构的私人投资者及另类机构(如天主教青年会)增多，并积极参与到法拍交易中，多为抄底心态。同时，金融/工程/能源/原材料等行业的企业买家保持活跃，核心办公物业仍为自用型买家首选类别。受到产业用地企业股权变更监管收紧的影响，商务园区相关资产的交易规模在上半年较为有限。此外，基于良好的现金流表现，境内买家对于酒店及公寓资产的投资热度持续攀升。

总体来看，上海的优质资产表现依然稳定，在合适的价格下始终具备流动性，来自全国的实力自用企业和私人投资者将继续成为办公、酒店项目的主要买家。

7. 结论和投资建议

本次研究报告主要考察2024年上半年北京和上海的写字楼、商务园区以及大宗交易市场，对于两地市场的整体对比总结与未来投资建议如下：

1. 2024年上半年北京、上海两地甲级写字楼新增供应差异明显，其中北京新增供应有限，仅为6.3万平方米；上海继续放量供应101万平方米。从净吸纳量来看，北京市场由于新增供应有限叠加TMT新租需求回暖，上半年净吸纳量为8.5万平方米；而上海市场得益于产业多元化带来的新租需求不断，上半年净吸纳量维持在48.7万平方米。随着下半年新增供应集中入市，将为租户提供更多的选择空间，但同时也加剧了市场整体供需失衡；

2. 租金方面，北京写字楼市场平均租金及空置率表现均优于上海。截至2024年二季度北京甲级写字楼的平均租金为9.1元/平米/天，而上海甲级写字楼的平均租金为6.4元/平米/天。北京甲级写字楼的平均空置率20.6%，上海平均空置率22.3%。相比而言，北京甲级写字楼市场租金回报更好，但由于近年互联网科技企业业务结构调整加之经济复苏缓慢，市场租户结构不断调整，导致两地写字楼租金及空置率表现均在持续下滑；

3. 未来供应方面，上海甲级写字楼的未来供应量远超北京。北京市场在2024~2026年将迎来疫情后的市场供应高峰，合计有150万平方米供应入市，年均50万平方米。而上海市场在2024~2026年将迎来365万平方米新增供应，年均超过120万平方米，仍处于持续放量供应周期，面临较大的长期去化压力；

4. 对比两地商务园区市场，当前北京产业园存量超过上海市场，而未来新增供应量上海将远超北京。北京市场预计2024~2026年将迎来148万平方米新增供应，而上海将迎来超过300万平方米的放量供应。尽管高品质的园区项目入市可以提升板块商务氛围，但大量供给集中释放叠加新增需求乏力，将加剧业主竞争局面，并持续挤压租金空间。另外，上海商务园区租金水平略高于北京而空置率表现则略差。两地涉及产业用地股权交易监管进一步加强，对未来工业类项目交易影响有待市场反馈；

5. 从大宗交易数据来看，2024年上半年上海成交53宗，总金额401.08亿；北京成交20宗，总金额281.44亿，北上成交金额差距同比显著缩小。上海市场的交易活跃性和物业流动性仍优于北京市场，内资企业在上海购置自用加投资属性资产的需求持续涌现。同时，外资基金愿意折价抛售优质资产也为上海市场带来一定热度；

6. 从投资者类型来看，自用型买家在两地市场成交额占比均超过30%，在上海市场更是占据交易额的半壁江山。同时，内资投资人仍在两地市场占据重要地位，成交额占比均超过三分之一，并在北京市场接近一半份额。外资投资人受加息及地缘政治影响，在两地市场仍保持观望态度，成交额占比均在20%以下；

7. 从资产品类来看，办公楼及综合体是最主流的交易品类，以内资买家自用加投资需求为主。同时，受益于公募REITs品类的不断扩容，零售商业、长租公寓以及酒店类资产也持续受到投资人青睐；

8. 展望下半年，租赁市场的疲软及买卖双方的估值预期差仍是商业地产投资面临的主要挑战。投资活跃度的提升将取决于租赁市场的复苏进度，以及交易双方对资产定价一致预期的形成。在此过程中，可持续关注外资基金持有的折价抛售机会。另外，抗周期性更强的长租公寓以及周期性回升的零售物业、酒店等将是短期内机构投资者持续关注的资产类型。