鼎一思享 | 北京、上海2023年度写字楼、商务园区及大宗交易市场研究报告

为敏锐地发掘和捕捉核心区域重点关注资产品类的潜在投资机会，鼎一团队定期跟踪、整理与分析相关市场信息，加深对市场趋势的认知，也为基金项目投资提供有力的研判依据。

本报告将主要对北京和上海两地2023年写字楼市场、商务园区市场整体情况以及值得关注的大宗交易情况进行跟踪，并对两地未来市场供需情况及变化趋势进行了分析。总体上看，商业地产市场走势仍存在不确定性，但市场也不乏结构性的亮点，核心型资产仍有较好的流动性，未来仍是机遇与挑战并存。

1. 北京写字楼市场

 

1.1 北京2023年度市场情况

1.1.1 整体情况

截至2023年四季度末，北京全市甲级写字楼存量为1,209.8万平方米，全年新增供应64万平方米，主要来自非核心子市场。

图1：北京商务区分布

资料来源：高力国际

 

四季度北京写字楼市场延续下半年小幅回暖趋势，全市净吸纳量2.7万平方米。去除新项目预租后，新增约8,000平方米净吸纳量，对比三季度小幅上涨。全年净吸纳量为8.6万平米，同比22年全年上涨81%。其中，中关村及望京酒仙桥市场均录得正净吸纳量，市场实现去化。

四季度市场租金继续下调，环比下降3.2%至300元/平米/月（9.8元/平米/天），全年降幅达到9.4%。全年来看，除丽泽子市场维持了较为稳定的租金外，其余市场租金均出现不同程度下降。其中，中关村及望京酒仙桥调整幅度最大，分别同比下降17.3%及12.2%。另外，市场空置率19.8%，达到了近10年最高水平，成熟商圈中的燕莎、中关村及亚奥市场空置率均超过了20%。

 

1.1.2 区域市场情况

由于需求端依旧疲软，四季度内全市各子市场租金均出现不同程度下调，市场平均租金环比下降 3.2%，其中，中关村市场租金调整幅度最大，环比下降 5.5%。本轮互联网企业的面积调整逐步接近尾声，预计24年对于市场的影响开始减弱。但若市场需求在24年未出现实质性大幅回暖，预计空置率将继续走高。

 

1.1.3 租赁客户分类

2023 全年北京写字楼市场近六成的租赁大宗成交(5,000平米以上)来自于国央企客户，其中CBD、亚奥和望京成为主要去化区域，录得多个中大面积成交，但全市仍持续出现因企业整合、经营和租赁策略调整等因素所导致的面积缩减和腾退。

四季度内近六成新租交易集中在1,000平方米以下的中小面积段，使得总成交面积环比下降31%。其中，TMT行业表现平稳（26%），本季跃居需求首位，在大数据、人工智能类的软件系统开发和平台互联网类租户较为活跃的需求带动下，交易面积环比小幅增长3%；金融活跃度走低，需求以保险、基金及资管等赛道的搬迁为主,证券租户扩租速度放缓；专业服务业随着咨询和广告公关类租户小面积搬迁需求增加，需求升至第三；国有企业的大面积需求推动能源及公共事业板块位居需求第四位。全年来看，前三位行业金融（29%）、TMT（26%）和能源（12%）累计贡献全年新租需求的三分之二。需求来源进一步从增量驱动转变为存量驱动，甲级新增供应潮、现有优质楼宇可租面积增加以及租金回调，推动内资租户升级搬迁需求释放，全年搬迁在新租交易总面积中的占比高达61%，为历年最高，而企业在对扩租计划仍持谨慎观望态度。

成交区域而言，全年北京写字楼市场 CBD 、亚奥、丽泽三个商务区的租赁成交表现较为活跃，合计占市场租赁成交量的44%。其他商务区在季内有部分重要租赁成交案例，但商圈内的活跃度相对不足、成交量较为有限。

 

1.2 未来供应

2023年全年北京写字楼市场迎来新增供应的小高峰，市场新增供应量为64万平方米，主要来自于非核心子市场。预计2024年市场新增供应量略有下降，约36万平方米。25-26年新增供应量将逐年上涨，未来三年年均数值约55万平方米，主要集中在CBD、望京酒仙桥、丽泽区域。

2. 北京商务园区市场

2.1 北京商务园区分布及现状

截至2023年四季度末，北京商务园区总存量为1505万平方米，子市场共6个：上地、望京-酒仙桥、通惠河传媒走廊为成熟产业园子市场；丰台、北清路、北京经济开发区（亦庄）为新兴产业园子市场。

图2：北京各商务园区分布

资料来源：高力国际

2023年四季度北京产业园市场需求有所释放，实现净吸纳量为3.1万平方米。但由于前三季度市场疲软，导致全年录得-3.7万平方米净吸纳量。四季度位于北清路的西北旺科技园一期入市，2023年全年新增供应总量为67万平方米。

对比2022年，2023年疫情影响已经消散，且互联网企业办公空间调整的影响逐步减弱，因此净吸纳量同比上涨了84%。截止到第四季度，由于互联网企业的面积调整已经接近尾声，受影响最大的上地子市场实现去化。

四季度市场净有效租金继续下探，环比下降3.1%至118.4元/平方米/月，同比下降5.4%。虽然整体市场开始出现回暖迹象，但受到2024年新增供应和当前较高空置压力影响，预计2024年市场租金还将继续承压。季内空置率环比上涨0.5个百分点至21.6%。全年来看，受到新增供应和需求不足双重压力的影响，空置率累计上涨5.1%，达到近五年新高。

各商务园区子市场比较而言，租金水平最高的是上地，为156.9元/平米/月（5.14元/平米/天），空置率33.9%。其次是望京-酒仙桥区域，平均租金152.8元/平米/月（5.01元/平米/天），空置20%。之后是北清路区域，平均租金119.5元/平米/月（3.92元/平米/天），空置率14%。全年来看，以亦庄、北清路为代表的有明确产业定位的子市场得益于产业集聚性以及头部企业上下游辐射，需求表现稳健；而办公品类占比较重的子市场，在持续下调租金的刺激下，需求开始回暖。

从成交行业来看，互联网头部企业大面积腾退行为接近尾声，叠加业主下调租金刺激新租需求的大环境下，TMT和医药类企业为年度主力需求，以人工智能、软件开发为主的TMT企业占比高达58%，医药及生命科学占比约21%，而能源及公共事业企业亦在年内释放需求排名第三。

2.2 未来供应及发展

由于部分项目的延期，预计2024年全年的新增供应总量将达到89万平方米，主要位于北清路、上地和非核心子市场中。2024年至2026年，预计年均新增供应58万平方米，新增供应量逐年减少。

2024年市场要面临来自新增供应的压力，将使得市场空置率继续攀升同时租金承压。随着未来各区结合地缘特色落实打造区域产业发展生态，预期将会培育更多商务园区的租赁需求。

3. 北京大宗交易市场

根据高力国际和戴德梁行的统计数据，2023全年北京总计大宗交易46宗，总交易金额390.8亿，其中办公及综合体共19宗，总交易金额213.83亿；商务园区及工业共7宗，总交易金额34.94亿；零售商业共7宗，总交易金额57.51亿；酒店及公寓类13宗，总交易金额84.52亿。

考察具体交易数据，2023年全年北京办公及综合体类资产交易共计19宗，占总交易数量的41.3%；成交金额共计213.83亿，占总成交金额的54.7%。商务园区/工业类交易7宗，占比为15.2%，成交金额34.94亿，占比为8.9%。办公类资产交易金额占总大宗交易金额的63.7%，仍占主导地位。同时，酒店及公寓类资产愈发受到投资者青睐，全年成交13宗，占总交易数量的28.3%，成交金额84.52亿，占总成交金额的21.6%，交易数量及金额同比均有上涨。

从投资者类型来看，全年北京自用型客户仍为市场主力买家，其交易宗数19宗，占总交易宗数41.3%；交易金额达189.28亿，占总交易金额48.4%。同时，境内投资者活跃度持续提升，全年交易25宗，占比54.3%，交易金额149.42亿，占总交易金额38.2%。可以看到，在市场议价空间持续松动以及可售优质资产不断涌现的大环境下，内资机构及民营企业等私人资本频频出手增加商业不动产的配置。境外投资者仍多持观望态度，全年仅录得2宗成交，总交易金额52.1亿，占比13.3%。

全年来看，北京大宗交易市场仍以写字楼成交为主，同时酒店及长租公寓类资产的热度持续攀升，尤其是位于核心商圈拥有稳定现金流的成熟酒店，其区域价值的不断提升以及项目自身的增值潜力，加上酒店本身多元复合的功能和使用场景，成为吸引投资者进行资产配置的核心优势。

在办公市场租赁端表现不及预期的背景下，业主对于各类资产价格正在不断修正，买卖双方价格预期差收窄。随着资产价格的下调和可售优质资产数量的增多，将吸引更多自用企业和个人买家在下行周期配置高性价比的优质资产。

4. 上海写字楼市场

4.1 上海2023年度市场情况

4.1.1 整体情况

截至2023年四季度末，上海甲级写字楼存量1,835万平方米，其中中央商务区462万平方米，次级商务区706万平方米，非核心商务区667万平方米。

图3：上海写字楼市场版图

资料来源：Savills

全年上海甲级写字楼新增供应187万平方米，净吸纳量64.3万平方米，与2020年水平相当。其中，四季度新增供应42.4万平方米，净吸纳量5.7万平方米，平均有效租金环比下2.1%至204.4元/平米/月（6.7元/平米/天），同比下降5%。受到新增供应影响，外加新项目去化仍需时间，市场平均空置率环比上升1.2%至20.3%，同比上升4.6%。

4.1.2 区域市场情况

受制于全球经济增长放缓以及外部环境的复杂性与不确定性上升，企业利润低速修复，市场观望情绪仍浓。四季度内全市各子市场租金均小幅下降，部分竞争压力较大的子市场业主只能采取更为灵活和激进的租赁策略，致使租金进一步下行。

受到供应量影响，市场整体去化周期拉长，部分子市场空置率明显上升。四季度中央商务区空置率环比上升0.2个百分点至10.7%，平均租金9.2元/平米/天，环比下降1.2%。次级商务区由于新增供应明显加大，空置率环比上升1.4个百分点至19.4%，平均租金6.6元/平米/天，环比下降2.8%。

4.1.3 租赁客户分类

租赁成交方面，全年上海写字楼市场主力需求首位仍为金融机构（资产管理类、证券和基金，19%），以新设和升级需求为主，聚焦陆家嘴区域；专业服务业（14.3%）位居第二，其中咨询、律所及广告的需求占比较高，数据服务类企业租赁需求表现亮眼；TMT（13%）位居第三，主要以软件及平台的研发相关企业租赁需求为主，占比相较22年有所下降，主要与互联网企业整合办公场所，转向自用楼宇等原因有关。消费品制造业位于第四位，占比12.7%，其中以服饰珠宝、汽车、快消品相关企业的租赁需求占比较为突出。

全年从行业租户与热点区域结合的维度来看，徐汇滨江着力推动科创金融产业发展，成为金融科技企业选址关注重点区域；北外滩着力扶持金融产业发展，持续吸引保险、证券类企业。专业服务业类企业选择较为分散，陆家嘴区域律所新设及搬迁需求活跃，徐汇滨江凭借产业及政策吸引广告及传媒相关企业入驻；TMT行业需求中，真如板块供应充沛，租金优势突出，相比22年吸引力明显提升；消费品制造业依然青睐于传统商务区如南京西路、徐家汇、淮海中路。在整体新增需求有限的情况下，预计24年传统行业仍然会是支撑办公需求的主要来源。

4.2 未来供应

2024-2026年上海写字楼市场预计年均新增供应超过130万平方米，共计约有400万平方米新增供应入市。其中2024年市场仍将迎来约190万平方米的放量供应。以目前租赁情绪疲软、成交周期拉长的情况来看，2024年全市出租率和租金将继续承压。

5. 上海商务园区市场

5.1 上海商务园区分布及现状

上海目前拥有张江、漕河泾、杨浦、金桥、临港浦江、临空、市北、陆家嘴软件园、康桥、长风共10个商务园区板块。截至2023年四季度末，全市存量1262.8万平方米，其中张江和漕河泾占比最高，分别为26%和20%。金桥、临港浦江、市北、杨浦等区域的面积占比在5%~16%之间，规模上属于第二梯队；陆家嘴软件园、长风规模最小，均不超过2%。

图4：2023年四季度上海全市各商务园区市场存量和分布

资料来源：戴德梁行

供应方面，2023年全年上海商务园区市场迎来供应高峰，新增供应面积131 万平方米。全年共计 18 个项目入市，主要集中在金桥、漕河泾、周浦康桥等板块。

需求方面，上海商务园区市场新增租赁需求不足，全年净吸纳量创新低，录得15.75万平方米，约为2022年净吸纳量的48%，2021年的15%。其中，仅浦东的金桥、康桥和浦西的临空板块录得正净吸纳值。

全市平均空置率提升至22.26%，四季度共有三个优质商务园区项目入市，其中两个为大体量超十万平的项目，一定程度上推动了空置率提升。目前业主跟随市场行情下调租金预期，过半的子市场平均成交租金进一步下调，四季度全市商务园区平均租金为4.51元/平米/天（137.6元/平米/月）。

从成交行业来看，TMT行业以35%占比保持租赁需求首位，其中软件系统开发子分类表现亮眼，特别是人工智能、大数据及自动驾驶相关赛道企业。同时在线经济的繁荣推动电商、智慧零售等相关需求释放。主要得益于集成电路产业的旺盛需求，工业品制造业以24%的占比位列第二。各环节国产芯片企业积极落址浦东，涵盖从半导体设备、EAD工具，到多类型芯片设计，封装测试等企业，形成以全产业链为导向的国产化成长和集群效应。另录得自动化装备、机器人、航空航天类先进制造业企业成交。医药及生命科学以16%占比位列需求第三，特色生物医药园区项目积极吸引创新药企业入驻，而大健康产业的发展也推动医药服务类租户的大面积成交。

5.2 未来供应及发展

2024年，上海商务园区市场预计有25个项目陆续竣工交付，提供230万平方米的新增供应，主要聚焦在张江板块。2025年至2026年，预计年均新增供应约50万平方米，新增供应量明显收缩。

6. 上海大宗交易市场

根据高力国际、CBRE的统计数据，2023全年上海大宗交易共106宗，总成交金额744.49亿，其中办公及综合体交易共47宗，总交易金额365.24亿；商务园区及工业交易共27宗，总交易金额137.26亿；零售商业交易8宗，总交易金额59.4亿元；酒店/公寓交易共24宗，总交易金额182.58亿。

考察具体交易数据，2023年全年上海办公及综合体类在总成交金额及总交易宗数的占比均为最大，其总交易金额365.24亿，占总成交金额比例49.06%；交易宗数47宗，占总交易宗数比例44.34%。商务园区/工业类交易宗数27宗，占比为25.47%，其总成交金额137.26亿，占比为18.44%。办公类资产的交易金额占总大宗交易金额的67.5%，仍占据绝对主导地位。而酒店及公寓品类受关注度明显提高，全年交易24宗，占比22.64%，总交易金额182.58亿，占比24.52%，较22年增长超过一倍。随着消费支出及商旅的复苏，越来越多的投资者正在将注意力转向酒店和零售资产，这两类资产成交总额在2023年第四季度占上海总成交金额的一半以上。

从投资者类型来看，全年上海境内投资人活跃度维持高位，其交易宗数达到46宗，占总交易宗数43.4%；交易金额达315.31亿，占总交易金额42.4%，以险资为代表的传统机构投资者以及能源类私企的交易活跃度依旧，且更青睐于相对核心的资产类型。其次，自用型买家交易金额逐季走高，各类产业龙头企业及金融机构频频购入自用办公物业，全年交易宗数51宗，占比48.11%；交易金额249.51亿，占比33.5%。而外资机构的投资情绪相对谨慎，全年交易9宗，占比8.49%，交易金额179.66亿，占比24.1%。

全年来看，上海大宗交易市场投资型交易依旧占据主导地位，同时自用型买家需求持续涌现，其中国企买家的市场占有率逐步攀升，从产业联动角度出发，更青睐产业园区及大虹桥区域办公楼。可以看到，投资者结构发生了深刻变化，从以外资机构为主到内外资机构联动，再到地方政府、企业买家、个人买家纷纷入场。投资标的也呈现出更加多元的特点，办公楼、长租公寓、产业园区唱主角的同时，酒店、零售资产、工业厂房交易不断。尽管全年交易总额不及往年，但交易笔数录得同比76%的增长，市场活跃度可见一斑。

7. 结论和投资建议

本次研究报告主要考察2023年全年北京和上海的写字楼、商务园区以及大宗交易市场，对于两地市场的整体对比总结与未来投资建议如下：

1）2023年全年北京、上海两地甲级写字楼市场整体呈现弱复苏态势，此前受疫情影响推迟入市的项目于年内陆续投放，使得两地市场新增供应明显回升，其中北京64万平方米，上海187万平方米。从净吸纳量来看，北京市场由于互联网行业需求萎缩叠加新兴产业需求乏力，导致全年净吸纳量约为8.6万平方米，而上海市场大量新建优质项目为租户提供了更多选择，也推动了搬迁意愿，全年净吸纳量维持在64.3万平方米。预期在经济环境持续改善、传统产业与新兴产业动能交替协同发展与产业政策驱动之下，两地办公租赁需求将缓慢回升，市场复苏根基进一步牢固；

2）两地甲级写字楼市场租金及出租率均有所下滑。相比而言，北京写字楼全年市场平均租金及空置率表现优于上海。截至2023年四季度，北京甲级写字楼的平均租金是9.8元/平米/天，而上海甲级写字楼的平均租金为6.7元/平米/天。北京甲级写字楼的平均空置率19.8%，上海平均空置率20.3%。相比而言北京甲级写字楼市场租金回报更好；

3）上海甲级写字楼的未来供应量远超北京，北京市场在2024~2026年的供应放缓，合计有165万平方米供应入市，年均55万平方米。而上海市场在2024~2026年将迎来400万平方米新增供应，年均超过130万平方米，市场长期面临较大的去化压力；

4）当前北京商务园区存量超过上海市场，而未来新增供应量上海将远超北京。北京市场预计2024~2026年将迎来174万平方米新增供应，而上海将迎来超过300万平方米的放量供应。尽管上海市场产业活力更足，优质项目多点开花的同时也带来更为激烈的市场竞争。而受益于产业园公募REITs的不断放开，两地商务园区类项目均受到投资人的持续关注；

5）从大宗交易数据来看，2023年度上海市场的大宗交易活跃性和资产流动性要好于北京市场，投资者普遍认为上海的资产更具性价比，而法拍资产的成交单数也有明显攀升。其中，自用型买家在两地市场成交额占比均超过三分之一，在北京市场更是上升到绝对主力的位置。同时，内资投资人在两地市场的成交额占比也均超过三分之一，投资意愿持续回暖。而外资机构仍处于观望阶段，出手更为谨慎；

6）从资产品类来看，办公楼以及商务园区仍是最主流的交易品类，以内资买家的自用及核心资产配资需求为主，其中国资背景企业异常活跃。同时，以商务园区、厂房及长租公寓为代表的新经济资产自年初以来投资热度颇高，而伴随消费回暖及旅游复苏的信号出现，传统五星级酒店资产在年内受到私人买家的追捧；

7）展望2024年，办公市场受供需两端影响，未来短期内办公租赁市场仍然存在不确定性，抗压性强的核心型资产仍是投资人更为青睐的标的，高品质办公楼以及现金流稳定的产业园区将更加值得关注，公寓及酒店资产的投资热度也将有所持续。另外，新经济热门赛道将持续活跃，长租公寓尤其R4用地项目可能成为市场焦点，而生命科学产业园及物流园区将在竞争中呈现出分化局面。同时，在消费类基础设施REITS多单成功获批的利好下，零售类资产将获得更多机构投资者的关注。